‘뻥튀기’ 전세 계약서, 보증금 보호받을 수 있을까? 대법원 판결이 말하는 위험

최근 전세 시장에서 심각한 문제로 떠오른 것 중 하나가 바로 ‘뻥튀기 전세 계약’입니다. 이는 실제 거래되는 전세보증금 액수보다 더 많은 금액으로 계약서를 작성하는 행위를 말합니다. 왜 이런 일이 벌어질까요? 주로 임차인이 과도한 전세대출을 받거나, 주택도시보증공사(HUG)와 같은 보증기관의 보증 상품에 가입하기 위해 사용됩니다. 겉보기에는 단순한 ‘편법’처럼 보이지만, 이 한 장의 허위 계약서가 수억 원대의 금융 손실과 법적 분쟁을 초래할 수 있습니다.

이러한 관행의 위험성을 극명하게 보여준 사례가 바로 최근 대법원에서 내려진 판결(대법원 2023다244871)입니다. 이 판결은 전세 계약의 ‘형식’보다는 ‘실질’이 중요하며, 허위 계약이 어떤 법적 결과를 가져오는지 명확히 했습니다. 향후 유사한 사건에 중요한 기준이 될 이번 판결을 자세히 살펴보겠습니다.

문제가 된 사건의 핵심은 임차인 A씨가 실제 임대인과 합의한 전세보증금은 2억 원이었음에도 불구하고, 계약서에는 3억 원으로 기재했다는 사실입니다. A씨는 이 금액이 부풀려진 계약서를 이용하여 보증기관으로부터 전세 보증보험에 가입했고, 동시에 금융기관에서 전세대출도 받았습니다.

이후 임대인이 보증금을 제대로 반환하지 못하게 되자, 보증기관이 보험에 따라 보증금을 지급해야 할 상황이 발생했습니다. 이때 보증기관은 A씨가 계약 내용을 허위로 작성했음을 확인하고, 이를 중대한 고지의무 위반으로 주장하며 보증 책임이 없다고 맞섰습니다. 결국 이 문제는 법적 다툼으로 이어졌고, 최종적으로 대법원의 판단을 받게 된 것입니다.

이 사건의 가장 중요한 법적 쟁점은 계약서상 기재된 내용(임차인 명의, 보증금 액수)과 실제 계약의 실질적인 내용 및 자금 조달 주체가 달랐다는 점입니다. 계약서에는 A씨가 임차인으로 되어 있었지만, 실제 자금을 조달하고 거주하는 주체는 A씨의 가족이었습니다. 더욱이 보증금 3억 원은 실제 거래 금액인 2억 원보다 훨씬 과장된 금액이었습니다.

보증기관은 이러한 사실관계의 불일치가 보증보험 계약의 핵심적인 고지의무를 위반한 것이며, 사실상 보험 사기에 준하는 행위라고 주장했습니다. 보험 계약은 가입자가 제공한 정보를 기반으로 위험도를 판단하고 인수 여부를 결정하는데, 근본적인 정보가 허위였다는 것입니다. 이 주장이 법원에서 받아들여질지가 사건의 향방을 결정했습니다.

대법원은 최종적으로 보증기관의 주장을 인정하며, 보증기관은 해당 계약에 대한 보증 책임을 지지 않아도 된다고 판결했습니다 (대법원 2023다244871). 판결의 주요 내용은 다음과 같습니다.

“임차인이 보험 가입 시, 실제 거래 사실과 다른 허위의 계약서를 제출하거나, 계약 명의자와 실제 권리자/거주자가 다른 사실을 고의 또는 중대한 과실로 알리지 않은 경우, 이는 보험 계약의 중요한 사항에 대한 고지의무를 위반한 것에 해당한다.”

“이러한 행위는 보증보험의 본질을 해치는 행위로서, 보증기관은 해당 고지의무 위반을 이유로 보증 계약을 해지하거나 보증 책임을 면할 수 있다.”

즉, 대법원은 계약서에 서명했다는 형식적인 사실보다는 그 내용이 진실한지에 더 큰 무게를 두었습니다. 계약의 실질적인 내용이 허위라면, 비록 계약서가 존재하더라도 법적인 보호를 제대로 받기 어렵다는 점을 명확히 한 것입니다. 이는 앞으로 유사한 ‘뻥튀기 계약’ 관련 분쟁에 있어 강력한 선례가 될 것입니다.

이번 대법원 판결은 부동산 거래 실무에 매우 중요한 시사점을 던져줍니다.

• 법적 처벌 위험 증가: 전세 계약서를 실제와 다르게 허위로 작성하는 행위는 단순히 ‘대출 잘 받는 기술’이 아닙니다. 형사상 사기죄 또는 사기방조죄로 처벌받을 수 있으며, 민사상으로는 보증기관의 보증 거절 및 구상권 청구 대상이 될 수 있습니다.
• 보증기관의 심사 강화: 앞으로 보증기관들은 임차인의 명의와 실제 자금 조달 주체, 실거주자 일치 여부, 계약서상 보증금과 실거래가의 일치 여부를 더욱 엄격하게 심사할 가능성이 높습니다. 실거래가 확인, 임대인 계좌로 입금된 내역 증빙 등을 요구할 수 있습니다.
• 투명한 계약의 중요성: 사소한 편의나 관행이라는 이유로 계약서를 임의로 작성하는 것은 절대 금물입니다. 모든 계약 내용은 반드시 사실에 기반해야 하며, 이는 임차인의 보증금 보호와 임대인의 법적 리스크 방지를 위해 필수적입니다.

임차인 주의사항:

• ‘계약서만 부풀리면 된다’는 생각은 절대 금물: 당장 대출이나 보증을 받기 쉬워 보일지라도, 이는 중대한 고지의무 위반이며 최악의 경우 사기죄로 이어집니다.
• 명의와 실질의 일치: 계약서상 임차인 명의와 실제 거주하거나 자금을 부담하는 사람이 다를 경우, 계약 자체가 무효로 간주되거나 보증 효력이 부정될 수 있습니다.
• 보증금 날릴 위험: 보증기관이 보증 책임을 면하게 되면, 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 그 손해를 고스란히 임차인이 떠안게 됩니다.

임대인 주의사항:

• 세입자 요청에 응하는 것의 위험: 세입자나 중개업자의 요청으로 보증금을 부풀려 계약서를 작성해주는 행위는 매우 위험합니다. 단순 협조를 넘어 대출 사기의 공범으로 몰릴 수 있습니다.
• 보증기관의 구상권 청구: 허위 계약에 가담한 사실이 드러날 경우, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급했더라도 임대인에게도 그 금액에 대한 구상권을 청구할 가능성이 있습니다.
• 계약의 투명성 유지: 어떠한 경우에도 실제 거래와 다른 내용을 계약서에 기재해서는 안 됩니다. 이는 임대인 자신의 법적 안전을 지키는 최소한의 장치입니다.

결론: 계약의 진실성이 모든 것의 시작

이번 대법원 판결은 ‘뻥튀기 계약서’가 단순한 서류상의 문제가 아니라, 보증금 회수 가능성, 대출 실행 여부, 그리고 당사자들의 법적 책임에 직접적인 영향을 미치는 핵심 요소임을 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 법은 계약의 ‘형식’ 뒤에 숨겨진 ‘실질’을 들여다보며, 허위로 작성된 계약에 대해서는 보호의 손길을 거두지 않을 수 있음을 명확히 했습니다.