전세사기 감정평가사 책임, ‘고의’와 ‘중과실’의 경계

안녕하세요. 수년간 법정에서 의뢰인들의 복잡한 법률 문제를 해결해 온 변호사, 김강균입니다. 의뢰인과 희로애락을 함께하며 얻은 경험을 나누고자 합니다.

최근 전세사기 문제로 사회 전체가 몸살을 앓고 있습니다. 뉴스에서는 연일 ‘빌라왕’, ‘전세사기 주범’ 이야기가 쏟아집니다. 그 과정에서 관련 전문가들의 책임론 또한 불거지고 있지요.

특히 HUG 전세보증보험 가입을 위한 감정평가 과정에서 문제가 있었습니다. 부실한 평가 의혹이 제기된 것입니다. 이로 인해 감정평가사 징계 문제로 힘겨운 시간을 보내는 분들이 많습니다.

이 글을 읽는 분 중에도 억울함에 밤잠을 설치는 분이 계실 겁니다. “정말 고의로 잘못 평가한 것도 아닌데, 왜 이렇게 과도한 업무정지 처분을 받았을까?” 하고 생각하실 겁니다.

분명히 말씀드립니다. 전문가로서 최선을 다했지만 실수가 있었을 수 있습니다. 그 실수가 ‘고의’로 둔갑되어 과도한 처분을 받았다면, 행정처분 취소 소송을 할 수 있습니다. 소송을 통해 권리를 되찾을 수 있습니다.

오늘 저는 복잡한 법률 용어를 넘어서겠습니다. 실제 소송 실무에서 제가 직접 목격하고 경험한 바를 토대로 이야기하겠습니다. 최근 서울행정법원의 중요 판결을 깊이 있게 파고들어 보겠습니다. (서울행정법원 2023구합62267 업무정지처분취소)

이 판결은 감정평가사의 책임 범위를 명확히 합니다. 또한 행정기관 징계 재량권의 한계도 보여줍니다. 이는 중요한 이정표가 될 것입니다. 이 글이 여러분의 막막함에 작은 빛이 되기를 바랍니다.

사건의 개요: ‘전세사기’ 오해 속, 2년 업무정지 처분을 받은 감정평가사

이야기는 2019년부터 2020년 초까지 진행된 감정평가에서 시작됩니다. 원고 A 감정평가사는 약 6개월간 총 9건의 감정평가를 수행했습니다. 그런데 시간이 흘러 이 감정평가들이 문제가 되었습니다.

국토교통부장관(피고)은 A 감정평가사에게 2년 업무정지 처분을 내렸습니다. 이유는 감정평가법 위반이었습니다. 피고는 A가 “고의로 잘못된 감정평가를 했다”고 주장했습니다.

피고가 지적한 문제점들은 대부분 ‘부실 감정평가’ 유형에 속했습니다. 예를 들면 이렇습니다.

비교사례 선정 오류: 대상 물건 주변에는 비슷한 거래 사례가 많았습니다. 하지만 멀리 떨어진 곳이나 위반건축물 등을 비교사례로 사용했습니다. 마치 낡은 주택 가치를 새 아파트 시세로 평가한 것과 같습니다.

가치형성요인 비교 미흡: 대상 물건과 비교 사례는 분명히 달랐습니다. 노후도, 접근성, 다락방 유무 등 차이가 많았습니다. 하지만 이런 차이점을 제대로 반영하지 않거나 왜곡했다는 지적이었습니다.

사정보정 부적정: 특수 사정이 반영된 위반건축물 거래 사례를 보정 없이 적용했습니다.

시장가치 증거자료 이탈: 최종 감정평가액이 시장 거래 사례를 훌쩍 넘는 비정상적인 수준이었습니다.

피고는 이런 문제들이 단순 실수가 아니라고 판단했습니다. 즉 ‘고의’에 의한 것이라 보고, 최고 수준의 징계를 적용했습니다. 그것이 바로 ‘업무정지 2년’이었습니다. A 감정평가사에게는 청천벽력 같은 소식이었을 겁니다. 수년간 쌓은 전문성에 ‘고의’라는 주홍글씨가 새겨진 셈이니까요.

법적 쟁점: 감정평가사의 ‘잘못’은 인정하지만, ‘고의’였을까?

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다. 첫째, A 감정평가사가 실제로 업무를 잘못 수행했는지 여부입니다. 둘째, 잘못했다면 그 잘못이 ‘고의’인지, 아니면 ‘중대한 과실’인지였습니다. 이 구분이 매우 중요합니다. 징계 수위가 천지 차이로 달라지기 때문입니다. ‘고의’는 2년 업무정지, ‘중대한 과실’은 1년 업무정지입니다. 한 단어 차이가 생계를 1년이나 더 위협할 수 있습니다.

법원의 판단: ‘고의’는 없었으나 ‘중대한 과실’은 인정

법원은 오랜 심리 끝에 매우 의미 있는 판단을 내렸습니다.

감정평가 업무의 잘못 여부 (일부 인정)

법원은 9건 중 8건의 평가에서 원고 A가 실무 기준을 위반했다고 인정했습니다. 피고가 지적한 절차적 문제점 대부분을 받아들인 것이죠.

‘고의’는 NO! ‘중대한 과실’은 YES! (핵심 쟁점의 승리)

법원은 피고가 주장한 “고의”에 대해서는 단호하게 선을 그었습니다. ‘고의’를 입증하기란 매우 어렵습니다. 법원이 ‘고의’를 인정하지 않은 근거는 다음과 같습니다.

1. 객관적인 증거 부족: A 감정평가사가 전세사기에 가담했다거나, 특정 금액으로 평가해달라는 부탁을 받았다는 물증이 없었습니다.
2. 상대적으로 낮은 오류율: 전체 1,332건의 평가 중 문제가 된 것은 단 9건(0.7%)에 불과했습니다. 이는 고의성을 단정하기 어렵다는 근거가 되었습니다.
3. 금품 수수 사실 없음: 법정 수수료 외에 불법적인 금품을 받은 사실이 확인되지 않았습니다.
4. 수사기관의 판단: 검찰 또한 이 사건에 대해 ‘혐의없음(증거불충분)’ 처분을 내렸습니다. 수사기관의 판단은 법원 판결에 상당한 영향을 미칩니다.

그러나 법원은 ‘고의’는 아니지만, ‘중대한 과실’은 있었다고 판단했습니다. 감정평가사에게 요구되는 주의의무를 현저히 위반했다고 본 것입니다. 전문가로서 마땅히 지켜야 할 최소한의 주의의무를 위반했다는 의미입니다.

징계양정의 위법성: 법원의 ‘재량권 일탈·남용’ 판정

결론적으로 법원은 국토교통부장관의 업무정지 2년 처분이 위법하다고 판단했습니다. 이는 재량권 일탈·남용에 해당한다는 것입니다.

피고는 A 감정평가사가 ‘고의’로 잘못했다는 전제하에 최고 수위 징계를 내렸습니다. 하지만 법원은 A의 잘못이 ‘고의’가 아닌 ‘중대한 과실’이라고 보았습니다. ‘중대한 과실’의 경우 양정 기준은 ‘업무정지 1년’입니다.

행정청이 ‘고의’라는 오판을 전제로 내린 2년 업무정지 처분은 위법하다는 것이 법원의 결론입니다.

이번 판결이 주는 시사점: 변호사의 깊이 있는 해설과 실질적인 조언

이번 판결은 감정평가사 징계로 고통받는 분들에게 중요한 선례입니다. 변호사의 시각에서 몇 가지 핵심 시사점과 조언을 드립니다.

1. 감정평가사의 ‘과정’과 ‘주의의무’는 생명입니다.

   법원은 평가 ‘과정’의 절차적 오류를 중대한 잘못으로 보았습니다. 이는 감정평가사에게 매우 높은 수준의 전문성과 주의의무를 요구한다는 뜻입니다. 만약 징계 절차에 놓였다면, 평가 ‘과정’의 정당성을 적극적으로 소명해야 합니다.

2. ‘고의’와 ‘중대한 과실’, 한 끗 차이가 생계를 좌우합니다.

   이번 판결은 ‘고의’와 ‘중대한 과실’을 명확히 구분해야 한다는 원칙을 재확인했습니다. 만약 행정처분을 받았다면, 행정청이 주장하는 ‘고의성’을 적극적으로 반박하는 데 집중해야 합니다.

   [변호사의 실질 조언] 고의성을 반박하려면 ①금품 수수 사실 없음, ②객관적 증거 부재, ③낮은 전체 업무 대비 오류율, ④수사기관의 불기소/무죄 처분, ⑤후속 평가 결과 등을 증거로 활용하십시오.

3. 행정청의 징계 재량권은 무한하지 않습니다.

   행정청의 징계 처분이 사실관계에 대한 오인, 비례 원칙 위반 등 한계를 벗어나면 위법합니다. 이 판결은 ‘고의’로 오판하여 과도한 처분을 내렸기에 ‘재량권 일탈·남용’으로 본 것입니다.

   [변호사의 실질 조언] 행정처분 취소 소송에서는 “억울하다”는 주장을 넘어, 행정청의 판단이 법리적으로 틀렸음을 명확히 입증해야 합니다. 이 과정은 전문성을 요구하므로 변호사의 조력을 받는 것이 필수적입니다.

아무리 사회적 분위기가 특정 직업군을 비판하더라도, 책임은 엄격한 증거와 법리로 물어야 합니다. 이번 판결은 법치주의의 기본 원칙을 다시 확인시켜 줍니다. 부당한 행정처분으로부터 권리를 지킬 방법이 있다는 희망을 잃지 마시기 바랍니다.